mnytt.se Mäklarnytt och Motornytt
Köpa ett hus eller en bostadsrätt utan att titta närmare på objektet – det börjar bli vanligt på den överhettade bostadsmarknaden i storstäderna. Men det kan bli som att köpa grisen i säcken. Köparen har nämligen en undersökningsplikt och ska förvissa sig om att allt fungerar och inte är skadat i huset som köps.
Vad ingår då i köparens undersökningsplikt? Svaret är i princip allt. Ofta brukar en så kallad frågelista följa med köpekontraktet. Där svarar säljaren på frågor om husets skick. Listan ska dock inte ses som en garanti från säljarens sida. Det är bara ett uttryck för säljarens egen uppfattning om fastigheten eller lägenheten. Det går visserligen att åberopa frågelistan för att hävda att undersökningsplikten minskar men det betyder heller inte att undersökningsplikten försvinner. Frågan är hur mycket säljaren vet om sitt eget hus? Säljaren har kanske tummen mitt i handen, har inte använt kakelugnen på flera år och har inte tänkt på fuktfläckarna i källaren.
Den som vill vara på den säkra sidan ordnar en egen besiktning av huset. Säljaren har ofta gjort en egen besiktning men den har ofta bara legat till grund för att kunna teckna en så kallad ”överlåtelseförsäkring-dolda felförsäkring”.
Syftet är att se till vad som kan ingå i den försäkringen.
En besiktning som köparen själv beställer tittar mer på fastighetens fysiska skick. Om huset är fuktskadat, om krypgrunden fungerar och takbjälkarna inte är ruttna. Man kan anlita en sotare för att undersöka och provtrycka skorstenen och köparen kan själv kontrollera att alla maskiner fungerar, att till exempel sätta på spisen och köra tvättmaskinen för att vara på den säkra sidan. Oftast går man dock på frågelistan som säljaren har fyllt i och har denne uppenbarligen ljugit om något har köparen något handfast att gå på när felen upptäcks.
Ofta skrivs det in en besiktningsklausul och en öppet-köpklausul i köpekontraktet om kontraktet skrivs innan köparens besiktning skett. Där ska det stå att besiktningen av fastigheten ska ske senast ett visst datum. Visar det sig då att huset har ett allvarligt fel får köparen senast ett bestämt datum och utan kostnad, skadestånd eller någon annan påföljd häva köpet. Det kan som exempel visa sig vid en besiktning att fastigheten har allvarliga fuktskador som inte märks vid en vanlig undersökning. En firma behöver kanske ta ordentliga prover för att fuktskadorna ska visas.
Om köpet går tillbaka ska också handpenningen betalas tillbaka.
En annan sak som både köpare och säljare ska fundera över är om man ska teckna en så kallad dolda felförsäkring som också kallas överlåtelseförsäkring. Här gäller det att noga läsa igenom försäkringsvillkoren. Alla fel som kan uppkomma behöver inte omfattas av försäkringen och dessutom är premierna och självriskerna höga.
Om besiktningsmannen upptäcker ett fel och säljaren åtar sig att åtgärda det före inflyttningen gäller det att skriva in i kontraktet att säljaren ska fixa det inom en viss tid. Det ska även stå att det ska göras på ett fackmannamässigt sätt och att besiktningsmannen ska kunna komma tillbaka och godkänna arbetet. Alternativet till att säljaren ska ordna problemet är att priset sätts ned och köparen kan åtgärda problemet själv. På det sättet undviks ofta diskussioner.
Vad ingår då i köpet? Det går egentligen att avtala om vad som helst och har man inte gjort det så regleras det i lagen. Säljaren kan till exempel inte ta med sig flaggstången när han flyttar. Även det som utgör tillbehör i byggnaden ingår, det vill säga det som kan vara till nytta för köparen. Hit hör till exempel ringklocka, dimmers och tvättmaskin. Har säljaren köpt en exklusiv hatthylla i en butik i London och gärna vill ha den kvar efter försäljningen ska det skrivas in i kontraktet. Samma sak gäller till exempel en praktfull buske på tomten. Vill säljaren ha den med sig ska även det stå i kontraktet.
Oftast står det i kontraktet att huset eller bostadsrätten ska vara väl rengjord och städad samt tömd på bohag. Om så inte är fallet så rör det sig om ett kontraktsbrott och säljaren kan anlita en städfirma och sedan begära att säljaren betalar.
Vad händer då om köparen flyttar in och efter ett tag upptäcker att besiktningsmannen missat ett fel i huset? Borde besiktningsmannen ha upptäckt felet gäller det att läsa igenom uppdragsavtalet som tecknats med besiktningsmannen och se vad som ingick i hans uppdrag. Alla köpare känner inte till att besiktningsmannen bara tittar på en del av den som totalt ingår i undersökningsplikten. Om besiktningsmannen varit försumlig, gjort ett dåligt jobb och denne inte frivilligt betalar ett skadestånd kan man vända sig till Allmänna Reklamationsnämnden. Det kostar inget och det går fortare än att vända sig till en domstol.
Ett dolt fel är som namnet säger ett fel som köparen inte kunde upptäcka vid undersökningen av fastigheten. Det ska vara ett fel som köparen inte hade anledning att räkna med och felet ska ha funnits vid köpet. Få saker går under benämningen dolda fel. Felaktiga elinstallationer kan vara ett dolt fel eller att det ligger en gammal oljetank nedgrävd på tomten som inte går att upptäcka förrän köparen planterar ett nytt äppelträd.
Det som köparen uppfattar som ett dolt fel ska reklameras till säljaren. Efter den första kontakten med säljaren ska ett avdrag yrkas på köpeskillingen. Det är bra att kontakta sitt försäkringsbolag och få information om vilket rättsskydd man har. Om säljaren vägrar förhandla kan det vara dags att koppla in en jurist. Men det absolut smidigaste och det som går snabbast är att nå en överenskommelse med säljaren.
Det är också viktigt att komma ihåg skillnaden mellan dolda fel och åldersfel. Om den 60-åriga avloppsledningen går sönder en vecka efter inflyttningen är det ingen dolt fel utan ett åldersfel. De flesta fel som visar sig är erfarenhetsmässigt åldersfel och därmed inga dolda fel. Det är viktigt att komma ihåg att köparen inte kan luta sig mot en besiktning som säljaren har gjort eftersom ansvaret för besiktningen helt och hållet ligger på köparen. Ett sätt är att köparen tar kontakt med besiktningsmannen som gjort säljarens besiktning och så att säga ta över besiktningen för att få det försäkringsskydd som besiktningsmannen har.
Sammanfattningsvis är det viktigt att ha i åtanke att köparens undersökningsplikt är väldigt långtgående. Var hellre övernitisk än att slarva över besiktningen av huset. Då känns det bättre när affären är klar. Ta gärna hjälp av någon bekant eller släkting som är byggnadskunnig. Mäklaren kan också hjälpa till med goda råd och berätta vad som gäller.
av Björn Hallin
